事实上，即使这样的暗地降价也被价格联盟钳制。记者获悉，在宏观政策出台后，松江九亭的20余家开发商已在5月底通过一次内部会议暗地达成了一致，就是守住目前的楼盘销售价格不变，并且每家出资5万元左右，联合对松江板块进行相关广告宣传，以达到对整体板块的推动作用来为楼盘销售做铺垫。

　　卖得比三房快一倍

　　7月2日，在“网上房地产”热销楼盘中共有杨泰公寓、上南翡翠苑等近10个楼盘，除去其中的动迁房、重大工程配套房和地下车库，记者比较了上南翡翠苑和金帝城市岸泊家园等楼盘中两房和三房的销售情况。上南翡翠苑在售近200套房中，两房的比例四成还不到，从销售速度来看两房卖得比三房略快。但是，在金帝城市岸泊家园两房的销售速度就明显比三房快。其一幢户型面积为90平方米和78平方米的楼房已经全部售完。而另一幢三房和两房各占一半的楼房中，三房一套也没卖掉，两房卖得只剩了一套。

　　而一周前，记者查阅陆家嘴中央公寓、三湘四季花城、嘉城和品翠苑三期（玫瑰苑）等4处商品住宅中两房两厅和三房两厅的销售情况，也发现两房的销售速度要比三房快一倍。

　　纯两房楼盘逆市而上

　　“设计合理的两房两厅两卫是最抗跌的”，资深房产专家蔡为民在其一次讲座上如是说。在成交量萎缩的六月，一些楼盘的经历验证了这一经验论断。
　　曾有报道指出，受房产新政对普通住宅和非普通住宅采取不同税收政策的影响，一些房型面积超过150平方米的楼盘，选择了延期开盘。而以两房为主的楼盘，却并没受太大的影响。

　　位于东方路龙阳路的东方明珠－国际公寓是5月26日开盘的，开盘5天后就遇上了房产新政正式实行的6月1日。市场一下子冷了下来，可是，渐渐地许多客户还是回来了。200多套可售房源中，已经有178名客户有了认购意向。虽然到目前正式签约的不过20多套，这与以前楼市里新盘一天售罄的“辉煌”不能比，但是对很多在6月里交白卷的开发商来说，他们这种保持平均1天签1套的销售速度，让很多业内人士羡慕。

　　令东方明珠－国际公寓安然度过房地产新政“六一”大限的正是“两房”这种房型。当初该楼盘设计时，因为定位于年轻白领的客户群，开发商特地将房型全部设计为两房两厅，无意之举，成就了东方明珠－国际公寓现在的好日子。

　　无独有偶，最近开盘的“万里雅筑”，也是主推两房房型，面积控制在103平方米左右。

　　大型房型充斥楼市

　　上一次两房受到开发商青睐是在这一轮房产热之前的1997和1998年。记得当时开发商为降低总价促进销售而在规划中非常重视两房的比例，一般维持在50％－70％之间。而随着房地产市场的逐渐走暖，两房逐渐失去阵地。环线内苏州河边上某楼盘，一期开发的3幢楼里还有相当部分80－90平方米的两房，三房也控制在120－130平方米之间。但是，等到第三期的时候，由于楼市热销，开发商觉得不愁卖，开始走大房型路线，动辄150平方米，还有相当多超过200平方米的房子。

　　上海恒大房产股份有限公司的李勇威直言，房型大了，总价也就高，对自住客来说是缺点，但是在房地产市场火热时，这样的房子很受短期炒房者的欢迎，因为其总价升得快。同样，对中介来说，高总价意味着高佣金，所以中介也欢迎这样的房子。受这种市场影响，开发商也更乐于多造大房型。

　　自住市场选择两房

　　于是，在宏观调控前，上海房地产市场上，面积较小的两房奇缺，这种状况在市区内黄金地段尤为严重。业内人士估计，小户型在上海所有房型中所占比例只有20％，而市场需求比例要求小房型达到35％至40％。

　　业内人士指出，由于宏观调控的影响，短期炒房行为被大力度抑制，资金杠杆已逐渐失去作用。在这一阶段，整个市场已转向买方，购房心理也从短期投资回报转向自住需求。因此，两房重新被市场重视。

　　“随着家庭细胞缩小化，三口之家越来越普遍，今后两房一厅将成一种永久房型，而不是以前人们认为的过渡房型。”上海华东理工大学房地产城市文化研究所特约研究员凌嘉琪如是说。在他看来，房地产市场上自住成为主要需求后，两房将是实惠之选。（记者 卓滢）

　　2005年6月22日，今通房地产有限公司在东方路1888弄东方明珠国际公寓售楼处内召开了“东方明珠国际公寓销售现象媒体研讨会”。
　　此次研讨会由今通房地产有限公司总经理蒋巍铭主持，参加这次媒体研讨会的有第一财经、东方电视台、教育电视台、新闻晨报、新闻晚报、青年报、劳动报、东方早报、理财周刊等多家媒体的专业记者及代表。
　　在会上，蒋巍铭总经理分别对目前的房地产市场现状、东方明珠－国际公寓的具体特色、市场优势、销售状况等作了深入全面的分析介绍，并就东方明珠国际公寓热销的现象与媒体各位进行了广泛的交流及探讨。
　　目前的房地产市场由于宏观政策的出台，正处于浓厚的观望状态。但东方明珠－国际公寓却逆势开盘，且依托其“高性价比”紧凑小户房型的特色，打出了“市场回归理性，价格回归价值”的口号，以低于周边楼盘二手房的价格吸引了众多自住型客户的眼光。自5月26日开盘以来，东方明珠累积成交签约客户达20人次，申贷中的客户约80余人，每天日访人次达50余人次。
　　在一个多小时的研讨中，与会者纷纷表示在东方明珠国际公寓销售佳绩的背后，对于整个楼盘的市场定位的准确性以及对于市场形势的准确分析是至关重要的。此案以整个市场形势与购房者的心理需求为主要出发点，以自住客户为主要目标，通过小房型、低总价、优质社区配套、便捷交通环境等一系列高性价比优势，在如今低迷的房市中成为了一个具有代表性的成功案例。同时，各位媒体与会者在研讨会后都达成了一致的看法，东方明珠国际公寓销售现象对于认识与看清当前的房产市场发展趋势有一定的帮助。在当前的市场极度观望的环境下，高性价比将有助于那些有自住需求的客户走出观望期，以购得他们心中理想的高价值的时尚住宅。（周晓蓉）

　　家庭买房的资金压力是多少？政策变化是否会进一步调高购房的准入门槛？房价究竟会走到何种程度才算是到了真正的理性回归？怎样品质的楼盘真正做到了名实相符？……有很多问题需要思考。
　　在市场逐渐回归理性的大方向下，消费者的投资也正在逐步回归理性，这势必对不动产的价值与价格关系提出了新的要求。
　　小户型公寓受追捧
　　由于宏观调控的影响，短期炒房行为被大力度抑制，资金杠杆已逐渐失去作用。在这一阶段，整个市场已转向买方，购房心理也从短期投资回报转向自住需求。
　　3月以来密集出台的宏观调控政策，使买房成本大幅提高。第一，如已经拥有两套房，首付款将由原来的三成上涨为五成。第二，契税除普通住房需缴纳1.5％的契税外，非普通住房需缴纳3％的契税。第三，房贷利率由原来的5.31％上浮到6.12％，同时也不排除明年还贷利率继续上调的可能。
　　一位不愿透露姓名的开发商老总表示，随着买房资金门槛的大幅提高，以及短期卖出时利润空间的萎缩，使更多的普通白领小康之家开始考虑购房支出与家庭资产收入之间的比例关系，促使市场的“泡沫”受到打压。因此，紧凑小户型的楼盘自然成为了人们理性关注的焦点。比如东方路龙阳路地段的东方明珠国际公寓，建筑面积在83－110平方米，一套两房的小户型总价在100万以内，1.5％的契税支出，总价低使首付款和每月还贷压力也相应降低，符合大多数小康白领之家的家庭经济承受能力，因此很受自住购房者的欢迎。
　　房价更趋平实
　　5月进一步加大的房价下跌和市场观望气氛证明了宏观调控的效果，但是目前的市场变化并没有呈现一边倒的趋势，随区域与楼盘品质的不同而有变化，同时房价下跌的幅度也基本与去年年底持平，并未出现暴跌趋势。
　　目前主导价格变化方向的重要因素是楼盘的自身品质及其居住品质。那些楼盘品质高、投资比例小的楼盘受政策影响较小，价格下调幅度也相对较小。以浦东地区为例，投资比例一直较高、价格领涨区域楼市的世茂滨江园价格跌幅较大，5月均价较4月平均下跌12％，最低成交价为22000元/平方米；而仁恒滨江园由于投资比例较低，入住率较高，成为近期陆家嘴滨江板块跌幅最小的项目之一，5月成交价为27000元/平方米，较4月下跌500元/平方米。
　　据了解，当前在浦东内环间，在售的新盘普遍均价在13500元/平方米左右，如杨高南路、龙阳路的涵合园售价13300元/平方米，上海绿城为14000元/平方米。即使是周边的二手楼房，如东方路的东方城市花园一期的二手房价格也在15032元/平方米左右。更据最近的调查显示，上周内环成交均价也在14178元/平方米。不过，5月份推向市场的东方明珠国际公寓作为东方路、南浦大桥塘桥板块的纯小户型楼盘，平均售价仅为12000元/平方米，开发商试图以较低的价格入市，打出“价格回归价值”的旗号，吸引自住消费需求。因此，该盘售价不仅远低于众多的在售新盘，也低于该地区的二手房价格。虽然目前市场上大多消费者都持观望的态度，但是由于人民币汇率、银行、开发商等多重因素存在，上海一些优秀品质的楼盘将会在观望一定时期后而被逐步接受。
　　楼盘选择以品质为先
　　业内认为，房产作为家庭总资产的一个主要组成部分，很多人也势必考虑其未来是否有升值空间。从房产投资的角度来说，第一是租金的收入，第二就是卖房后所获得的差价收入。如果说低品质房产随着政策波动而价格下调，进而有可能造成家庭负资产的话，那么一套优质高性价比的房产则相对比较保值。高性价比房屋的主要要素在于：优雅的地理环境、高质量的建筑、合理的户型、物有所值的价格、便捷的交通、成熟的社会配套措施、较大的未来增值潜力。
　　总的来说，无论是自住需求，还是为了赚取租金收益或力图长期“捂房”等待升值的，在市场回归理性的情况下，都会对所购买的楼盘要求更加苛刻，比以往任何时候都更看重楼盘的高性价比，因为较楼市火爆时期，选择的余地大大增加了。

　　大张旗鼓祭出价格大旗的项目，为地处东方路、龙阳路口的东方明珠国际公寓，占地3.4万平方米，属于龙阳路社区板块，一个多月前刚刚开盘，推售单元将近235套。“红标语就像一个信号弹，终于有人不遮遮掩掩谈价钱了。”

　　尽管诸多发展商对房价坚持了又坚持、表态了又表态，但在龙阳路国际社区内的房产经纪人眼中，这幅红色标语的出现，意味着两个月来的交投平淡之后，买卖双方互相观望的心态初露破冰迹象。 　　昨日，记者来到售楼现场，售楼人员主动相迎，并主动提出陪看样板房。售楼人员介绍，100万元一套的价格是两房的总价，可以买到10楼的单元。“如果楼层低一些，价格还可以更低，最便宜的两房只要89万元。”售楼人员说。

　　按售楼人员的介绍，该楼盘的均价为1.2万元/平方米，明年一季度交房。智恒房产经纪人认为，基本属于平价，但更大的意义在于，龙阳路社区内曾经一房难求的一手房源，终于悄悄出现，发展商的价格促销手段，也终于趋向明显。

　　“89万元买龙阳路国际社区的两房，在最近两年来，已经是不敢想象的事情。”智恒房产经纪人感叹道。

　　浦东龙阳路社区板块一度是上海楼市中被广为研究的投资板块。近两年来，受区域内占地面积将近30万平方米的超级大盘东方城市花园一、二期的拉动，楼价从去年第二季度的8000元/平方米开始高涨。到今年一季度，区域内二手房的挂牌价普遍已在1.3万元/平方米－1.5万元/平方米之间。

　　而在东方明珠国际公寓样板房现场，唯一的一对看房夫妻里里外外转了个遍，仍旧犹豫着离开现场：“再看看吧，好像龙阳路社区里现在和这个价钱差不多的房子也慢慢多起来了。”

　　而发展商似乎更愿意强调的是“价格理性化”。该项目的发展商———东方明珠集团有关人士表示，该定价是在充分考虑了楼盘所处的地理环境、小区规模等种种客观情况后作出的合理定价，符合周边行情，并无刻意降价，早在市场调整之前已经制定出的价格方案。 楼盘广告变脸，降价牌越出越多

　　“与其等待跳水价，不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价！”……如此煽情的低价广告，进入6月份后，突然铺天盖地地出现在上海轻轨明珠线、地铁一号线的列车厢里，以及一些新开楼盘的现场。

　　房地产广告一向被认为是反映楼市表情的晴雨表。如此直白的降价“宣言”，在上海的房地产市场上，至少是近3年来头一回出现的新鲜事。三个月前，在还是排队购房的火热市场上，广告是多余的，开发商直接为楼盘做广告的不多，即便做广告，也大多只做一些企业“品牌”广告，从不提降价的事。而现在，降价广告成了开发商的需要。位于上海中外环线之间的三湘盛世花园，可谓是楼市调控中打出降价大旗、招徕买房人的典型代表。上海市房地局官方网站房地资源网上的统计显示，三湘盛世花园于5月13日开盘，到6月13日，整整一个月内，92套房子只卖出12套。降价牌便成了促销的上佳选择。